Après avoir identifié un emplacement approprié, évalué la demande pour une région particulière, le promoteur planifie son urbanisme. Il définit un concept qui apportera une qualité et donc une attractivité maximale à son produit et, par conséquent, au bien qu’achèteront ses clients. Il s’agit là d’un des avantages majeurs à acheter dans un morcellement : la garantie d’infrastructures aux normes, souvent même à un niveau de qualité supérieur à celles-ci (espaces verts agréables, routes larges, trottoirs…). Dans ce concept tient la promesse d’un cadre de vie agréable, où piétons et cyclistes circulent en toute quiétude dans une zone de faible trafic.

Lettre  de conditions

Afin d’obtenir l’autorisation de commercialisation de son projet, le promoteur soumet une application au Morcellement Board . Cette institution demande alors aux différents ministères et institutions d’évaluer les différents impacts du projet (environnement, eau, électricité, trafic…).

Suite à cette évaluation et les différentes vérifications, si le Board juge le projet conforme aux standards nationaux et d’un impact acceptable sur les infrastructures nationales, une lettre de conditions, la fameuse Letter of Intent (LOI), est remise au promoteur. Cette lettre de conditions, qui énonce les engagements du promoteur, l’autorise à accepter des réservations pour les lots identifiés et à demander à ses clients un dépôt de réservation. En prenant des réservations, le promoteur accepte ces conditions qui exigent, au minimum, la mise en place d’infrastructures conformes. Une garantie financière d’achèvement, qui doit être fournie aux autorités par le promoteur, est aussi une condition incontournable à la collection de dépôts, qui sont ainsi protégés pendant la durée du projet.

La vente

Le lancement est la phase pendant laquelle le projet sera le plus visible. Elle dure en général de deux mois à un an, et permet au promoteur de récolter suffisamment de réservations, et donc de dépôts, qui aideront en partie au financement des infrastructures du projet. Les acheteurs sont ainsi partie prenante du projet, indispensables à sa réalisation. Le mode de financement de l’achat est aussi un des avantages importants des morcellements : un échelonnement sur deux à trois années qui facilite l’accès à la propriété, est particulièrement adapté aux jeunes acheteurs.

Les travaux

Une fois le niveau de ventes jugé suffisant par le promoteur, un entrepreneur est nommé puis mobilisé sur le site. Ce processus peut être long et, dans la plupart des cas, les travaux ne commencent que six mois à un an après le lancement du projet. Les travaux eux-mêmes durent en général 12 à 16 mois, selon la taille du site. On pourrait comparer les travaux d’infrastructures à un iceberg : la partie visible (plantations, asphalte, murs d’enceinte...) représente un effort bien moindre que la partie invisible: bases des routes, réseaux souterrains de services (eaux, téléphone, électricité), drains...

La Livraison

Les travaux terminés, les différentes autorités ayant imposé leurs conditions au début du projet vérifient que celles-ci ont bien été remplies. Après avoir eu satisfaction, elles donnent leur accord au Morcellement Board qui délivre le permis de morcellement. Le promoteur appelle alors les acheteurs à finaliser leur achat. Après le paiement du solde et la signature du titre de propriété devant un notaire, les heureux propriétaires peuvent déjà faire une demande pour leur permis de construire et imaginer leur future vie dans la maison dont ils rêvent.