? Le projet «Integrated Resort Scheme» (IRS) de «La Balise Marina » démarre, mais il a pris du retard. Pourquoi ?

En fait, La Balise Marina a démarré en octobre 2009. Depuis, les efforts du constructeur se sont concentrés sur la phase de préparation – aujourd’hui achevée – du site, pour permettre d’amorcer la construction des unités résidentielles dans de bonnes conditions. Le concept de marina impose certaines contraintes et exige des procédés de construction atypiques : les fondations seront construites sur pilotis et diffèrent, de par la nature même des travaux, des chantiers traditionnels de construction.

La conjoncture économique défavorable, couplée aux nombreuses démarches administratives justifiées par l’ambition et l’unicité d’un projet de ce type, a naturellement rallongé la phase de préparation du chantier, sans jamais en compromettre la viabilité.

Parce que La Balise Marina est le premier projet IRS de ce type à Maurice, l’obtention de tous les permis fut une démarche longue et fastidieuse, notamment eu égard au respect de l’environnement. Nous avons tenu à effectuer le tout en bonne et due forme, afin de nous assurer que le projet aille de l’avant avec le soutien et l’appui nécessaires des institutions et des autorités concernées.

La Balise Marina a donc obtenu tous les permis nécessaires pour sa réalisation dans les meilleures conditions.

? Quand les premières résidences seront-elles disponibles ?

Les premières résidences seront livrées durant le deuxième semestre de 2012, ce qui correspond aux engagements que nous avons pris avec nos clients. Les travaux de construction des premières unités viennent tout juste de commencer.

? De nombreux projets IRS ont été annoncés, mais beaucoup ne démarrent pas. Comment expliquez- vous ce décalage ?

Un projet IRS est un développement d’envergure et complexe, qui comprend un ensemble d’étapes extrêmement lourdes et délicates, souvent sous-estimées. Le cadre légal qui régit tout projet IRS est la vente en état futur d’achèvement (Vefa). La Vefa impose au promoteur du projet de mettre en plac une garantie future d’achèvement (GFA). L’objectif est de garantir à l’acheteur la finition des travaux d’infrastructures et la livraison de sa résidence selon la promesse de vente. Aucun IRS ne peut se matérialiser sans cette GFA, qui est émise par une banque.

Cette dernière prend donc un risque important, car elle s’engage à terminer la construction du projet au cas où le promoteur fait défaut. La nouvelle donne économique, post-credit crunch, a rendu la mise en place de la GFA beaucoup plus délicate.

En effet, les institutions financières ont substantiellement rehaussé les critères à respecter avant l’émission de la GFA, notamment en ce qui concerne la solidité financière des actionnaires et des promoteurs du projet, ainsi que le seuil minimum de préventes. Dans le cas de La Balise Marina, les nombreuses exigences de la banque – en l’occurrence la Mauritius Commercial Bank (MCB) – ont été satisfaites et la GFA a été obtenue en janvier 2011. La solidité financière des promoteurs a conforté l’établissement bancaire, car jusqu’à présent, le projet a été financé à 100 % par des fonds propres, à hauteur de Rs 450 millions.

Le choix des consultants et du constructeur du projet, GCC, a aussi été déterminant.

La morosité économique mondiale a également eu des répercussions sur la clientèle IRS. Pour tous les projets immobiliers en général, cela s’est traduit par une perte de confiance et beaucoup moins d’engouement de la part des acheteurs potentiels. Malgré ces difficultés, les ventes de La Balise Marina ont dépassé le seuil requis par la MCB pour l’émission de la GFA, la grande majorité des 55 unités de la phase 1 ayant déjà été vendue à des clients étrangers et mauriciens.

Ces résultats encourageants s’expliquent par les attributs de La Balise Marina qui se positionne comme la première marina résidentielle à Maurice. Espral International, qui a la responsabilité de la vente des résidences à La Balise Marina, ainsi que celles de Villas Valriche à Bel-Ombre, constate depuis quelques mois un regain d’intérêt pour les unités IRS, particulièrement du marché français.

? L’objectif de vendre 4 000 villas de luxe à Maurice ne sera donc pas atteint ?

Les autorités gouvernementales se sont effectivement fixé cet objectif dans le cadre des projets immobiliers Real Estate Scheme (RES)/IRS. Nous espérons vivement que la reprise économique relancera le marché et redonnera confiance aux acheteurs potentiels. Ce chiffre ne sera certainement pas atteint avant de très longues années, à moins d’une reprise économique mondiale particulièrement robuste. Nous estimons à 625 le nombre total d’unités IRS construites à la fi n de 2012, et ceci depuis le lancement du concept en 2003. Si nous prenons le prix de vente moyen de Rs 40 millions par résidence, cela représente environ Rs 25 milliards, ce qui est inférieur aux prévisions, mais néanmoins considérable.

? Les projets RES font-ils concurrence aux projets IRS ?

Les IRS et les RES proposent des offres différentes et ciblent donc des marchés spécifiques assez distincts. En terme de superficie par exemple, les IRS doivent occuper une surface minimum de 10 hectares, contre 1 arpent seulement pour les RES. Autre différence majeure : en termes de prix, les IRS ne peuvent pas se vendre en dessous de 500 000 dollars. Même si nous parlons de deux produits immobiliers, les spécificités imposées par le cadre légal de chacun orienteront naturellement les clientèles vers le produit qui répond le mieux à leurs besoins.

? Les IRS son souvent présentés comme des «ghettos» pour riches. Qu’en pensez-vous ?

Le gouvernement mise sur les IRS pour attirer des investissements directs étrangers.

Ces projets vont certes concentrer les richesses par endroits, mais surtout participer à l’essor de l’économie mauricienne. A travers de très nombreuses créations d’emplois dans de multiples secteurs, les Mauriciens bénéficieront directement des retombées économiques dans les régions concernées par les IRS. Pour La Balise Marina, nous consacrons Rs 24 millions au social. En plus du plan social et des nombreuses formations de qualité qui seront dispensées, nous souhaitons intégrer La Balise Marina à sa région. Un axe majeur guidera nos actions de communication localement : «l’intégration durable». Nous voulons que ce développement profite à tous les habitants de la région.

La Balise Marina est le premier développement à être construit au coeur d’un village existant : les résidences devront donc s’intégrer harmonieusement dans le paysage et dans la vie de Rivière-Noire. La Balise Marina ne sera pas un développement fermé sur lui-même. Les habitants de la région pourront avoir accès aux facilités, notamment.

? Quel est le potentiel locatif des résidences IRS ? Est-ce une diversification intéressante de notre produit touristique ?

Les atouts maîtres de l’activité touristique repose sur l’hospitalité légendaire des Mauriciens et la qualité des services. Le pays rayonne sur la scène internationale et véhicule une image haut de gamme prestigieuse.

Les projets IRS participent au rêve mauricien, en proposant la vente de biens immobiliers de luxe à une clientèle de privilégiés. Le potentiel locatif est évidemment important, puisque beaucoup d’investisseurs ont pour critère d’acquisition la rentabilité de leur bien immobilier, à travers un revenu locatif. L’offre locative d’une résidence IRS diffère du produit touristique traditionnel, car elle propose de grands espaces de vie dans un cadre idyllique. Pour nous, c’est donc une offre complémentaire qui vient s’ajouter à un produit touristique de grande qualité.