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Immobilier: Royal Park déchu
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Immobilier: Royal Park déchu
Des villas à partir de Rs 43 millions. C’est ce que les résidents du complexe Bel Air ont dû débourser pour leur maison. À l’achat, Royal Park leur a été vendu doté d’une beach house, d’un espace parking pour les bateaux et d’un club. Mais après les polémiques entourant les activités financières d’Alvaro Sobrinho, ce milliardaire angolais n’a pas pu aller de l’avant avec l’achat de 131 villas au coût de Rs 1,6 milliard, entraînant la chute de la société. Elle a été placée en redressement judiciaire avec EY nommé comme receiver manager.
Depuis, plus de club, de beach house et d’autres avantages. «Si nous avions su que ces avantages seraient uniquement sur papier, nous n’aurions pas acheté», déplorent des résidents.
Balustrades
Mais leurs soucis ne s’arrêtent pas là. En 2020, des problèmes structurels ont commencé à faire surface. Des balustrades qui ne sont pas aux normes, des colonnes porteuses qui n’ont pas été construites comme il fallait, des fissures ou encore, des infiltrations d’eau. Face à l’inaction, les habitants ont décidé de porter l’affaire collectivement en cour. Mais selon EY, ces soucis ont été réglés.
Dans ces villas, les balustrades des escaliers sont en verre. Les mêmes panneaux de verre ont été utilisés pour les deux balcons extérieurs et un couloir intérieur. Sauf que ni la qualité, ni l’installation ne sont aux normes, affirment les résidents. La preuve est que dans une des villas, le verre des balustrades se fissure sans raison apparente. Selon les résidents, la dernière fois que cela s’est produit était pendant le cyclone, en raison de la pression atmosphérique. Le souci est que ces panneaux ont été mis dans du béton alors que plusieurs experts dans le domaine affirment que le verre dans une matière plus dure que le verre lui-même se fissure. Quant aux lucarnes, des crevasses sont apparues aux endroits où elles ont été fixées au plafond.
Un ingénieur explique que les tests effectués sur les panneaux en verre n’ont pas été concluants. Par exemple, ils ne résistent ni aux tests effectués avec des poids, ni aux analyses sur la résistance à la force. Ces données ont même été confirmées par un cabinet indépendant dont le rapport a été soumis en août de l’année dernière. «Poor workmanship was considered as main cause of the spontaneous failure of the glass balustrade. It is also recommended that since glass balustrade is a major health and safety issue, they should be replaced.» Ce rapport a aussi conclu que les lucarnes ne suivent pas les recommandations de l’Institution of Structural Engineers of UK mais précise toutefois que les fissures apparues ne posent pas de problème structurel. «The cracks are aesthetic cracks and are not severe structural cracks of category 5, i.e. cracks due to instability.»
Même avec les documents à l’appui, rien n’a bougé. Finalement, il a été décidé qu’un rail en métal serait fixé sur les panneaux en verre des balustrades. Mais selon les habitants, cela n’a pas résolu le problème. Le verre est toujours fragile et ce rail en métal présente un risque supplémentaire en cas de cassure.
Par ailleurs, la compagnie de contrôle de qualité sur le projet, Apave, qui a supervisé les travaux, a aussi été appelée à donner son avis sur cette affaire. Dans son rapport, elle a confirmé que tout a été fait selon les normes. Mais ce rapport précise aussi que la société n’a pas fait d’analyses et n’a pas pris en considération les rapports existants non plus, ce qui soulève plusieurs questions des résidents des villas Bel-Air. «Nous avons simplement été informés qu’il existe un rapport d’une compagnie d’ingénierie. À aucun moment, on nous a dit que les résultats indépendants sont incorrects.»
Sollicité, un représentant d’Apave fait ressortir que la société ne fait pas d’analyses, mais s’assure uniquement de la qualité des travaux. «Nous prenons en considération ce que disent les ingénieurs et, selon le rapport, il n’y a pas de problème. Mais après, pour effectuer les travaux, cela dépend du client. Nous ne faisons que des constats, pas de recommandations», explique Monraj Bikoo.
Les colonnes porteuses
Toujours selon ces résidents, en octobre dernier, le contracteur en charge des balustrades avait concédé qu’il fallait les changer mais, depuis, rien n’a été fait. Après deux ans de tractations, plusieurs habitants ont finalement décidé de refaire leurs balustrades à leurs frais car la sécurité de leur famille et des enfants est primordiale. Mais cette version est démentie par EY, qui confirme que les balustrades ont été changées, dès l’apparition des problèmes.
L’autre problème concerne des colonnes porteuses. Elles ne sont pas dotées d’étriers, c’est-à-dire, des morceaux de fer entourant les barres de fer dans les colonnes. Comme les étriers n’étaient pas présents sur le dessin d’origine, les habitants ont contacté l’entrepreneur en charge du chantier. Ils affirment que deux ingénieurs du contracteur ont confirmé l’absence d’étriers. Dès lors, un rapport indépendant a été commandité à Robberts & Marshall Structural Engineers de l’Angleterre. Le cabinet a confirmé qu’il existe bel et bien un risque car la colonne est fragile et «induces the collapse of all attached floors and slabs and, hence, leads to extensive damage of the structure». D’ailleurs, un des habitants, aussi ingénieur, a allégé son toit d’environ 30 tonnes pour soulager la structure et éviter que sa demeure ne s’effondre. Le tout a été fait à ses frais. Sollicité, le contracteur a fait savoir que le projet a été exécuté selon les plans soumis. «This contract were completed and sign off fully by the consultant and developer on completion.»
Cependant, dans le rapport indépendant, la conclusion est qu’il n’y a pas d’étriers mais que basé sur leur expérience, il n’y aura pas de problème. Toutefois, un état des lieux devra être fait chaque deux à trois ans. «On ne comprend pas comment ils ont conclu qu’il n’y aura pas de problème pour ensuite nous dire qu’il faudra faire un état des lieux», déplorent les résidents.
Tous ces soucis ne sont pas uniquement théoriques dans les rapports. Kurt Walbers, qui fait partie des résidents des villas, explique qu’en février, lors du passage des cyclones, il a été contraint de quitter sa maison pour aller à l’hôtel avec sa famille. «Je suis dans le domaine. Je sais quels sont les dangers d’habiter une maison pas fiable lorsque les conditions météo sont extrêmes.» Il déplore qu’il ne soit pas en sécurité dans sa propre maison.
Face à l’inertie, les habitants ont décidé de porter l’affaire en cour. Une mise en demeure a été servie à Royal Park et au directeur d’EY. Les rapports et dessins ont été demandés et jusqu’à présent, rien n’a été fait. Sollicité, EY a fait savoir que les problèmes ne concernent pas toutes les villas Bel-Air de Royal Park et que les balustrades qui posaient problème ont été changées. Quant aux autres problèmes structurels, le cabinet s’appuie sur les rapports pour dire qu’il n’y a pas de danger.
Ce que dit le rapport indépendant :
<p><strong>Les faits : </strong><br />
<em>“Overall, structural issues have been noted but they may not be the main cause of crack formation although they have contributed to the occurrence of the cracks. It was noted that main reinforcement is sufficient but that the columns are quite big in size, which suggests that the columns have been sized to suit the architectural requirements rather than the structural requirements. Based on our experience, missing links/clips would not cause a structural issue to the durability and structural performance of the building. </em></p>
<p><em>Poor workmanship was considered as main cause of the spontaneous failure of the glass balustrade. It is also recommended that since Glass Balustrade is a major health and safety issue, they should be replaced. Following a consultation meeting between the specialist contractor and the Client, the specialist contractor agreed to replace the defective glass balustrade where failures were noted.” </em></p>
<p><strong>Les conclusions : </strong><br />
<em>“The crack encountered in all the townhouses shows the same configuration and pathologies. In line with the findings, it was concluded that most probably localised settlement or subsidence has occurred leading to crack formation at weak points in the structure. The crack noted on the slab at first floor further gives an indication of movement of the ground. Finally, the cracks observed can be categorised in general as category 1 & 2 – aesthetic cracks which is not life threatening since it does not jeopardise the structural stability of the townhouses.” </em></p>
<p><strong>Les recommandations : </strong><br />
<em>“The cracks can be repaired by a specialist contractor using specialised products specific for such repair works. The contractor shall provide a warranty certificate of 10 years on the products and workmanship. A structural assessment should carried out every 2-3 years to check the behaviour of the structure with regard to crack formation and its severity.”</em></p>
La réponse d’EY:
Kindly note that I was appointed as Receiver/Manager of Royal Park Balaclava Ltd on 7 February 2019 and my main duties as per the Insolvency Act 2009, are to take possession of the assets and realise same to pay to the creditors. One of the assets of Royal Park Balaclava Ltd is the 100% shares owned in Bruegel Ltd and I took directorship of this company to be able to sell the four remaining unsold Bel Air Villas.
Following our appointment in 2019, we were informed that there were certain defects (cracks and glass balustrades) that were impacting the Bel Air Villas already. Given that those villas were under decennial cover, we initiated an insurance claim.
Consequently, the Insurance Company appointed a surveyor to assess the nature and extent of the above mentioned defects. Even though there were certain defects in the villas, the surveyor of the Insurance Company concluded that none of the defects pose life threatening threat to the occupiers of the villas and were non structural.
However, those observations failed to address the concerns of the villa owners. In the interest of those villa owners, we appointed an independent surveyor to assess the alleged defects. We noted that the views of the independent surveyor corroborated with the findings of the surveyor of the Insurance Company. Even though those defects were not life threatening, the independent surveyor made some recommendations to fix certain defects sighted in those villas.
One of the issues that were highlighted during the survey, related to the glass balustrades. Following recommendations from the surveyor, we requested the permission of the villa owners to carry out the remedial works. However, it is to be noted that 11 out of the 20 villa owners agreed to proceed ahead with the remedial works.
As regards to spacing of links in columns, the independent surveyor noted that the main reinforcements were sufficient even if the columns were quite big in size which suggest that the columns have been sized to suit the architectural requirements rather than the structural requirements. In their view, this was not likely to cause a structural issue to the durability and structural performance of the building.
With respect to the 3rd point, we wish to draw your attention that we were not yet appointed. As such, it will be inappropriate for us to comment on that specific issue. However, the delivery of a PDS villa goes through several checks before it is made available to the final client. On that note, it would be highly unlikely that those alleged defects existed at the time of the construction and was passed on to the final clients.
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